―상가건물임대차보호법 개정. 환산보증금 액수 상관없이 임차인이 계약 갱신 요구할 권리 있어.
어느덧 법조인 생활을 한 지도 20년이 다 돼간다. 새내기 법조인으로서의 설렘과 기백은 점차 쇠퇴해가지만, 법조인으로서의 경험과 노련함은 나날이 늘어가고 있다는 생각에 스스로 뿌듯해하기도 한다. 그런데 참 어려운 점은 빠른 시대의 변화와 더불어 법률의 개정 속도도 나날이 빨라지고 있다는 점이다. 조금만 주의를 기울이지 않으면 개정 내용에 대해 알지 못해 종종 실수할 때가 있다.
얼마 전 고등학교 동문 신년회에서 있었던 일이다. 강남권에 건물을 가진 동기 한 명(임대인)이 임차인과 사이가 매우 좋지 않을 뿐만 아니라 임차인이 임차료 연체를 밥 먹듯이 한다고 푸념을 하기 시작했다. 옆에서 듣고 있던 다른 동문이 대뜸 임대료가 얼마냐고 물어보았다.
‘보증금 1억원에 월 400만원에 임대를 주고 있다’는 임대인의 답변을 들은 동문은 임대인에게 환산임대료가 5억원이라 적용범위인 3억원을 넘으므로 상가건물임대차보호법 적용대상이 아니니 계약기간이 만료되면 바로 내보내라면서 나름의 해법을 제시했다. 과연 맞는 이야기일까?
결론부터 얘기하자면 한편으로는 맞고 한편으로는 틀린 이야기다. 만약 위와 같은 대화가 2013년 초에 있었다면 전적으로 맞는 이야기다. 하지만 2014년 현재는 전적으로 맞을 수는 없는 이야기가 됐다.
상가건물임대차보호법은 지난해 8월 13일 개정됐다. 개정 상가건물임대차보호법의 가장 큰 변화 중 하나는 상가건물임대차보호법 개정 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차는 환산 임대료의 금액과 관계없이 모든 상가 임대차에서 임차인에게 계약갱신요구권이 인정된다는 것이다.
앞서 든 임대계약이 2013년 상가건물임대차보호법 개정 전에 갱신됐다면 계약만료일에 명도를 요구할 수 있다. 그러나 개정 후 임대계약이 갱신된 것이라면 임차인에게 계약 갱신을 요구할 권리가 인정될 수밖에 없고 임대인에게 정당한 계약 갱신 거절 사유가 존재하지 않는 한 계약 갱신을 거절할 수 없다.
이번 법 개정으로 상가건물임대차보호법의 내용에 많은 변화가 일어났다. 그 내용을 살펴보면 다음과 같다.
한편, 상가건물임대차보호법 개정에 맞춰 동법 시행령도 개정됐는데 특히 상가건물임대차보호법의 적용대상인 환산 보증금이 변경됐다. 그 변경 내용은 아래와 같다.
모든 법령의 변화를 바로 인식하는 것은 어렵다. 그러나 본인에게 중요한 법률 내용만큼은 그 변화를 따라가야 한다. 이번 상가건물임대차보호법은 많은 부분에서 개정이 이루어졌기 때문에 그 개정내용을 숙지하도록 노력하자.
-자료출처 조선닷컴-
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